상가 임대차 계약을 체결할 때, 기존 임차인으로부터 권리금을 지급하고 들어온 새로운 임차인의 경우, 임대차 보호법상 계약 갱신 요구권(최대 10년 보장)이 새롭게 적용되는지에 대해 궁금해하는 경우가 많습니다. 이에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
1. 권리금이란?
권리금이란 상가 임차인이 새로 들어오는 임차인에게 영업적 이익, 시설 투자 비용, 단골 고객층 등 무형의 가치를 대가로 받고 이전하는 금전적인 대가를 의미합니다. 하지만 권리금 계약은 임대인과 직접적인 법적 관계가 없고, 기존 임차인과 새로운 임차인 간의 계약으로 간주됩니다.
즉, 새로운 임차인이 권리금을 지급했다고 해서 자동으로 기존 임차인의 계약을 승계하는 것은 아닙니다.
2. 임대차보호법상 계약 갱신 요구권 (최대 10년 보장)
상가건물 임대차보호법 제10조 계약 갱신 요구권에 따르면, 임차인은 최초 계약 후 5년 동안(2018년 개정 이후 10년) 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
그러나 이 권리는 기존 임차인 개인에게 귀속되는 것이지, 새로운 임차인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.
즉, 새로운 임차인이 기존 임차인으로부터 권리금을 주고 들어왔다고 하더라도, 계약 자체는 새로운 계약으로 간주되며, 계약일을 기준으로 임대차 보호법상 계약 갱신 요구권(최대 10년)이 새로 시작됩니다.
3. 사례를 통한 이해
사례 1: 새로운 임차인이 새롭게 계약한 경우
A가 5년 동안 운영하던 상가를 B에게 권리금을 받고 넘깁니다.
B는 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결합니다.
이 경우 B는 새로운 계약을 맺은 것이므로 임대차보호법상 계약 갱신 요구권(최대 10년)이 새롭게 적용됩니다.
사례 2: 기존 임차인의 계약을 승계하는 경우 (드문 경우)
A가 운영하던 가게를 B에게 넘기면서, 임대인이 임차인 변경만 허락하고 기존 계약을 그대로 유지합니다.
이 경우 B는 A의 계약을 승계한 것이므로 기존 계약 기간이 유지됩니다.
따라서 A가 6년을 사용한 상태라면, B는 추가로 4년까지만 계약 갱신 요구 가능합니다.
하지만 대부분의 경우, 임대인은 기존 계약을 유지하지 않고 새로운 계약을 체결하기 때문에 새로운 임차인에게 10년이 새롭게 보장되는 경우가 많습니다.
4. 계약 갱신 요구권이 새롭게 적용되기 위한 조건
새로운 임차인이 계약 갱신 요구권(10년)을 새롭게 적용받기 위해서는 다음 조건이 필요합니다.
- 임대인과 새로운 임차인 간의 계약이 '신규 계약'으로 체결되어야 합니다.
- 임차인이 정상적으로 영업을 지속해야 하며, 임대차 계약 조건을 위반하지 않아야 합니다.
- 임대인이 계약서에서 ‘갱신 요구권 포기’ 등의 조항을 넣지 않았는지 확인해야 합니다.
5. 임대인의 계약 갱신 거부 사유
새로운 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있더라도, 임대인은 특정 사유가 있을 경우 계약 갱신을 거부할 수 있습니다.
임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 사유 (상가건물 임대차보호법 제10조)는 임차인이 계약 조건을 위반했을 경우 (예: 임대료 연체 3회 이상)입니다. 또 건물이 철거 또는 재건축이 예정된 경우입니다. 그리고 임대인이 직접 영업을 하겠다고 하는 경우 (단, 형식적인 이유는 인정되지 않음)입니다. 이러한 사유가 없다면, 새로운 임차인은 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
6. 정리 및 결론
새로운 임차인이 권리금을 주고 들어왔다고 해서 계약 갱신 요구권이 자동 승계되는 것은 아닙니다. 하지만, 새로운 임차인이 임대인과 '새로운 계약'을 체결하면, 계약 갱신 요구권(최대 10년)이 새롭게 시작됩니다.
만약 기존 계약을 승계한다면, 기존 임차인의 계약 기간이 유지되므로 남은 갱신 가능 기간을 확인해야 합니다.
따라서 새로운 임차인은 계약서를 작성할 때 임대차 계약이 신규로 체결되는지, 또는 기존 계약 승계인지를 반드시 확인하고, 임대인과 명확한 계약 조건을 협의하는 것이 중요합니다.